Récompense due à la communauté lorsque les loyers d’un bien propre remboursent son prêt
Lors de la liquidation d’un régime matrimonial communautaire, l’origine des fonds et leur utilisation déterminent les mouvements de valeur entre les patrimoines des époux et la communauté. Dans un arrêt du 9 septembre, n° 24-22.791, la Cour de cassation précise le traitement des loyers provenant d’un bien propre lorsqu’ils servent à rembourser l’emprunt ayant financé son acquisition.
Les loyers d’un immeuble propre peuvent-ils être considérés comme consommés ?
Après le divorce d’époux soumis à la communauté légale réduite aux acquêts, des difficultés sont survenues au cours de la liquidation de leurs intérêts patrimoniaux. L’époux possédait en propre un immeuble acquis grâce à un prêt immobilier souscrit avant le mariage. Pendant l’union, les revenus locatifs de ce bien avaient financé les mensualités de l’emprunt.
La cour d’appel a estimé que les loyers étaient devenus communs dès leur perception. Leur affectation au crédit contracté pour acquérir le bien propre avait donc appauvri la communauté. Elle a fixé la récompense due par l’époux à 81 065,99 euros.
Devant la Cour de cassation, celui-ci soutenait que les loyers avaient été consommés par le paiement des échéances. Selon lui, ils ne pouvaient dès lors justifier aucune récompense.
Pourquoi le remboursement du prêt ouvre-t-il droit à récompense ?
La Cour de cassation rejette cette analyse. Selon l’article 1401 du Code civil, la communauté comprend les économies réalisées sur les fruits et revenus des biens propres. L’article 1403 du Code civil exclut cependant les fruits consommés sans fraude.
Or, les revenus d’un bien propre employés à l’acquisition de ce même bien ne sont pas « consommés » au sens de ce texte. Le remboursement du prêt d’acquisition consolide en effet le patrimoine personnel de l’époux au moyen de revenus affectés à la communauté.
Conformément à l’article 1437 du Code civil, cet avantage accordé au patrimoine propre ouvre droit à récompense au profit de la communauté. Le pourvoi est donc rejeté.
Quelle vérification s’impose lors de la liquidation matrimoniale ?
La nature propre de l’immeuble ne suffit pas à exclure une récompense. Pour établir les comptes de liquidation, il convient de retracer précisément l’origine, mais surtout l’affectation des revenus produits pendant le mariage. Des loyers employés au remboursement du prêt ayant financé le bien propre participent à son acquisition et ne constituent pas de simples fruits consommés.
Historique
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